Giriş
Kira ilişkisi, günlük yaşamda en yaygın hukuki ilişki türlerinden biridir. Ancak zaman içinde ekonomik koşullar, enflasyon, bölgesel gelişmeler ve arz-talep dengesi değiştikçe mevcut kira bedelinin taşınmazın gerçek piyasa değerinden uzaklaşması olağandır. Bu durumda devreye kira tespit davası girer. Kiraya veren ya da kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açacağı bu davayla yeni dönem için kira bedelinin rayiç değere göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu makalede kira tespit davasının ne olduğu, hangi şartlarda açılabileceği, yargı süreci ve uygulamadaki önemi ayrıntılı şekilde incelenecektir.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davaları, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK’ya göre:
- Taraflar, sözleşmede kira artış oranını belirleyebilir. Ancak bu oran, TÜFE on iki aylık ortalama değerini geçemez.
- Sözleşmede kira artışı belirlenmemişse, kira bedeli yine TÜFE oranı ile belirlenir.
- 5 yılı aşkın süredir devam eden kira ilişkilerinde ise, hâkim TÜFE dışında rayiç kira bedeli, emsal kiralar, taşınmazın durumu ve genel ekonomik koşullar gibi unsurları göz önüne alarak yeni kira bedelini belirler.
Kira Tespit Davasının Amacı Nedir?
Kira tespit davasının temel amacı, adil bir denge kurmaktır. Ne kiraya veren rayiç değerin çok altında taşınmazını kiraya vermeye zorlanmalı, ne de kiracı fahiş artışlarla mağdur edilmelidir.
Bu dava sayesinde:
- Kiraya veren, taşınmazını piyasa koşullarına uygun bir bedele kiraya verebilir.
- Kiracı, hukuka aykırı fahiş zam taleplerine karşı yargı güvencesi altına alınır.
- Taraflar, objektif ölçütlerle belirlenmiş bir kira bedelinde uzlaşabilir.
Kira Tespit Davasının Açılabileceği Durumlar
1. Kira Sözleşmesinin Mevcut Olması
Her ne kadar sözlü kira sözleşmesi de mümkündür, uygulamada yazılı kira sözleşmesi hem ispat kolaylığı sağlar hem de tarafların yükümlülüklerini net biçimde belirler.
2. Yeni Kira Döneminden Önce Açılma Zorunluluğu
Dava, yeni döneme ilişkin tespit talebi içeriyorsa, yeni kira dönemi başlamadan en geç 30 gün önce dava açılmalı ya da karşı tarafa ihtarname çekilmelidir (TBK m.345). Aksi takdirde dava, bir sonraki dönem için hüküm doğurur.
3. 5 Yılın Dolması Şartı
TBK’ya göre, kira tespitinde rayiç bedel ve emsal kiralar gibi unsurlar ancak kira sözleşmesinin 5. yılını doldurmasından sonra dikkate alınabilir. 5 yıl dolmadan önce yalnızca TÜFE artış oranı esas alınır.
Dava Açma Süreci ve Mahkeme Yetkisi
- Yetkili Mahkeme:
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. - Görevli Mahkeme:
Tüm kira ilişkilerine dayalı tespit davalarında görev Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne aittir. - Dava Açan Taraflar:
Hem kiraya veren hem de kiracı bu davayı açabilir. Ancak çoğunlukla kiraya veren tarafından açılmaktadır.
Dava Dilekçesi ve Deliller
Dilekçede bulunması gereken temel unsurlar:
- Taraf bilgileri
- Kira sözleşmesinin tarihi ve süresi
- Kira bedelinin mevcut durumu
- Talep edilen kira bedeli ve bu bedelin nasıl hesaplandığı
- Emsal kira örnekleri
- Bölgenin kira ortalamaları
- Gerekirse bilirkişi incelemesi talebi
Delil olarak sunulabilecek belgeler:
- Kira sözleşmesi
- Taşınmazın tapu kaydı
- Emsal taşınmazların ilanları, kira sözleşmeleri
- TÜFE oranları
- İhtarname (süre şartının ispatı için)
Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Kira Araştırması
Mahkeme çoğu durumda bilirkişi atar. Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu lokasyonda benzer özelliklere sahip kiralık taşınmazların ortalama kira bedellerini tespit eder. Değerlendirmede şu hususlar dikkate alınır:
- Lokasyon (semt, cadde, sokak farkı)
- Metrekare
- Binanın yaşı
- Ulaşım olanakları
- Sosyal çevre ve gelişmişlik düzeyi
- Taşınmazın kullanım amacı (konut/işyeri)
Kararın Gerçekleşme Zamanı
Mahkemece verilen kira tespit kararı, gelecek kira dönemi için geçerli olur. Karar geçmiş kira bedellerine uygulanmaz. Ancak ihtarname süresine uyulmuşsa, bazı durumlarda geçmişe etkili olarak da tespit yapılabilir (örneğin karar dava süresinde çıkmadıysa ama ihtar geçerli şekilde çekildiyse).
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
- Yanlış Mahkemeye Dava Açılması
Görevli mahkemenin Asliye değil, Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu unutulmamalıdır. - Süre Aşımı
Yeni kira döneminden sonra açılan davalar, bir sonraki dönem için geçerli olur. - Emsal Gösterememe
Kiraya verenler sıklıkla somut delil sunmadan “piyasa arttı” savunması yapar. Emsal sunulmadan davanın kazanılması zordur.
Sık Sorulan Sorular
✅ Kira tespit davası geriye dönük uygulanır mı?
Genellikle gelecek dönem için geçerlidir. Ancak süresi içinde ihtar çekilmişse, açılan dava geriye dönük uygulanabilir.
✅ Dava süresince kiracı zam yapmalı mı?
Hayır, dava sonuçlanana kadar mevcut kira bedeli ödenmeye devam eder. Mahkeme kararından sonra aradaki fark kiracıdan istenebilir.
✅ Aynı taşınmaz için tekrar tekrar kira tespit davası açılabilir mi?
Evet, ancak 5 yıllık dönemler geçtikçe yeniden açılabilir.
Sonuç
Kira tespit davası, hem kiraya verenin hem kiracının haklarını yasal çerçevede koruyan adil bir yargı yoludur. Piyasa koşullarına göre kira bedelinin güncellenmesi, kira sözleşmesinin sürdürülebilirliğini sağlar. Bu süreçte profesyonel hukuki destek alınması, sürecin hatasız ilerlemesini ve davanın başarıyla sonuçlanmasını sağlayacaktır.
📌 Akbaşlar Hukuk olarak, kira tespit ve tahliye süreçlerinde hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını yasal çerçevede en güçlü şekilde koruyoruz. Uzman avukatlarımızla danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
